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Immobilienfonds

Investmentfonds Immobilienfonds 

 
0. Inhaltsverzeichnis
1.  Begriff
2.  Fondstypen
a) Offene Immobilienfonds
b) Geschlossene Immobilienfonds
3.  Vorteile - Chancen - Risiken
a) Offene Immobilienfonds
aa) Wertentwicklung
bb) Kapitalmarktstatistik der Bundesbank
b) Geschlossene Immobilienfonds
4. Immobilienfonds im Internet
5. Hinweise und Navigation
 
  

Begriff 

Immobilienfonds stellen eine spezifische Art der Investmentfonds dar, die entgegengenommene Gelder im eigenen Namen für gemeinschaftliche Rechnung der Einleger nach dem Grundsatz der Risikomischung zu mindestens 50% des Sondervermögens in Grundstücke und Liegenschaften (auch Projekte) investieren und über die sich hieraus ergebenen Rechte der Einleger Anteilsscheine ausstellen.  
Immobilienfonds investieren in Haus- und Grundstücksbesitz mit dem Ziel, eine möglichst hohe Wertsteigerung der Objekte und hohe Mieten zu erwirtschaften. Aus diesem Grund wird meistens bevorzugt in gewerblich genutzte Mietimmobilien investiert. Gegenüber den Wertpapierfonds (Aktien-, Renten-, Misch- und Geldmarktfonds) müssen Immobilienfonds immer über hinreichende Liquiditätsreserven verfügen, da der Erwerb neuer Immobilien häufig mit extrem hohen Anschaffungskosten verbunden ist.  


 
  

Fondstypen  

Unterschieden werden kann in Offene und Geschlossene Immobilienfonds. Eines der wesentlichsten Unterscheidungsmerkmale ist die Tatsache, daß Geschlossene Immobilienfonds - wie der Name schon suggeriert - nur eine im vorhinein fixierte Anzahl von Investoren zulassen und nur eine begrenzte Anzahl von Objekten in das Fondsvermögen aufnehmen. Der Grund für diese Fixierung liegt in der Zielsetzung der Geschlossenen Fonds: Sie sprechen nämlich den ausgesprochen steuerorientierten Anleger an wie z.B. Investoren, die sich in einer sehr hohen Steuerprogression befinden. Der steuerliche Unterschied zwischen den beiden Fondstypen liegt darin, daß der Investor als Zertifikatsinhaber eines Offenen Immobilienfonds Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt, der Teilhaber eines Geschlossenen Immobilienfonds dagegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (sofern es sich bei der Fondsgesellschaft nicht um eine Kommanditgesellschaft handelt, deren Tätigkeit einen Gewerbebetrieb darstellt). 

1. Offene Immobilienfonds 

 
Bei Offenen Immobilienfonds ist die  
Anzahl der ausgegebenen Zertifi-  
kate NICHT begrenzt. Offene Immo-  
bilienfonds können laufend neue   
Zertifikate emittieren, deren Erlöse  
sie für den Erwerb von Grundstük-  
ken und Gebäuden bzw. zur Finan-  
zierung von Bauprojekten verwen-  
den. In Abhängigkeit von Angebot  
und Nachfrage können sich Anzahl  
und der Kurs der umlaufenden An-  
teile somit ständig ändern.   
Wer Fondsanteile eines Offenen  
Immobilienfonds kauft, sichert sich  
das Know-how erfahrener, pro-  
fessioneller Manager, denen er  
Erwerb und Betreuung rentabler  
Objekte anvertraut.
 

2. Geschlossene Immobilienfonds 

Bei Geschlossenen Immobilienfonds ist die Anzahl der auszugebenen Zertifikate genau fixiert, d.h. der Kreis der Zeichner sowie die Anzahl der dem Fondsvermögen zugeordneten Objekte bzw. Bauvorhaben sind beschränkt. Würden im Laufe der Zeit ständig neue Zeichner in den Investorenkreis und/oder weitere Objekte in den Bestand des Fondsvermögens aufgenommen werden, so wäre die Zuweisung von steuerfreien Ausschüttungen nicht mehr praktikabel und der Fonds würde schließlich seine Existenzberechtigung verlieren.
 
 
  

Vorteile - Chancen - Risiken 

Seit frühester Zeit gehört der Kauf von Grund und Boden zu den begehrtesten Anlageformen, denn Immobilien gelten als wertbeständig und werden nicht von Krisen wie z.B. einer Inflation tangiert.  

1. Offene Immobilienfonds 

 
Mit den folgenden Vorteilen sind die z.Z. 16 inländischen Offenen Immobilienfonds ein geeignetes und flexibles Instrument zur Vermögens- und Vorsorgeplanung:   
 
 
 
 
solide Renditen: Die Renditen ergeben sich  
aus den Steuervorteilen, den jährlichen Ausschüttungen und den Wertsteigerungen der Objekte. Die Ausschüttungen errechnen sich aus Zinsen und Mieterträgen abzüglich aller Bewirtschaftungskosten der Objekte.   
Laut Bundesverband Deutscher Investment-  
Gesellschaften e.V. (BVI) erwirtschafteten  
Offene Immobilienfonds in der Vergangen-  
heit im Schnitt Renditen zwischen 6,0 bis  
6,4%. Die nebenstehende Tabelle zeigt die  
einzelnen durchschnittlichen Anlageerfolge  
der Offenen Immobilienfonds über verschiede Zeiträume auf (Quelle: BVI - Wertentwick-  
lung der Publikumsfonds zum 31.12.1998):
   
Anlage-  
zeitraum
Wert-  
steigerung
1 Jahr 5,1%
5 Jahre 29,0%
10 Jahre 92,0%
15 Jahre 155,0%
20 Jahre 262,0%
      
 
 
Sicherheit: Offene Immobilienfonds verfügen über rentable Objekte, von denen häufig selbst Großanleger träumen. Immobilienfonds sind besonders wertbeständig und eignen sich besonders als langfristige Sachwertanlage.  
Die Wertbeständigkeit wird insbesondere durch Wertsicherungsklauseln gewährleistet, die die Mietanpassungen abhängig von den Vertragsbedingungen prozentual an der Änderung des Lebenskostenindex' fixieren.
 
 
Risikodiversifikation: Große Fonds besitzen meistens Dutzende von Qualitätsimmobilien. Die Objekte des Sondervermögens unterscheiden sich untereinander häufig hinsichtlich Größe und Nutzung, Lage der Objekte, Branche der Mieter und/oder Pächter sowie dem Alter der Objekte. 
 
 
Anlegerschutz: Den Schutz des Anlegers gewährleistet die Kontrolle der Kapitalanlagegesellschaften durch das Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen in Berlin (BAKred) i.V.m. dem Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG).
 
 
Steuervergünstigungen: Das Immobilienvermögen, das durch das Fondsprinzip angesammelt wird, ist von Körperschafts-, Vermögens- und Gewerbesteuer befreit und davon profitiert natürlich indirekt der Investor. Von der Ausschüttung ist ebenfalls ein erheblicher Teil steuerfrei; u.a. weil bei Offenen Immobilienfonds Abschreibungen wie bei Haus- und Grundbesitz möglich sind.  
Weiterhin wird der Erwerb von Investmentfondsanteilen steuerlich begünstigt, denn der Fiskus läßt die Wertsteigerung der Fondsanteile sowie die im Fonds realisierten Kursgewinne weitgehend unangetastet. Investmentfondsanteile unterliegen einem ermäßigten Steuersatz von 0,5% anstelle von 1% bei Festgeld. 
Das besondere Risiko bei Offenen Immobilienfonds liegt in dem Ertragsrisiko durch mögliche Leerstände der Objekte. Für den Vermietungsgrad entscheidend sind insbesondere die Standortqualitäten der Objekte.  

Die Kapitalmarktstatistik für die inländischen Offenen Immobilienfonds entwickelte sich laut Deutscher Bundesbank in der Jahren 1995 bis 1996 wie folgt:  

 
1995
1996
1997
Mittelzu-/-abfluß + 7,0 Mrd. DM - 14,0 Mrd. DM
6,4 Mrd. DM
verwaltetes Fondsvermögen 59,9 Mrd. DM 74,2 Mrd. DM 81,0 Mrd. DM
Anteilumlauf 543,1 Mio. Stück 673,2 Mio. Stück
 

 

2. Geschlossene Immobilienfonds 

 
Insbesondere Geschlossene  
Immobilienfonds bieten dem  
extrem steuerorientierten  
Anleger einen enormen Steuervorteil: Der Investor wird - sofern er seine Entscheidungen nicht einem Treuhänder überläßt - vom Fiskus wie ein Bauherr behandelt. Er profitiert damit von allen damit verbundenen Steuervorteilen.  
Zur Optimierung des Steuereffekts, arbeiten die geschlossenen Immobilienfonds mit einer Fremdkapitalquote  
von mindestens 50%. Das  
steuerbegünstigte Fremdka-  
pital wird in Form von Hypo-  
theken aufgenommen und   
zur Finanzierung der Fonds-  
objekte verwendet.
 
Grundsätzlich sind nicht die Ausschüttungen, sondern die Einnahmeüberschüsse einkommenssteuerpflichtig.   
In den Anfangsjahren führen die durch die Abschreibungsmöglichkeiten bedingten Verluste zu einer Steuerersparnis. Weitere Steuerbegünstigungen ergeben sich aus den Verrechnungsmöglichkeiten der anteiligen Fondsverluste in den Investitionsphasen mit positiven Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sowie ggf. anderen Einkunftsarten (vgl. Handelsblatt, Nr. 236 vom 5.12.1996).  
Als problematisch erweisen sich dagegen für den Anleger die mangelnden Liquidisierungsmöglichkeiten der Anteile. Einen unabhängig organisierten Sekundärmarkt, an dem Anteile geschlossener Immobilienfonds gehandelt werden, gibt es nicht. Somit muß ein Investor, der sich von seinen Anteilen trennen möchte, selber für einen Nachfolger sorgen, der für ihn zu denselben Konditionen einspringt.
Weitere allgemeine Informationen zu Immobilienfonds bieten Ihnen die 

  HypoVereinbank Bank, speziell zu den Offenen Immobilienfonds 

  BVI sowie zum Immobilienmarkt im allgemeinen 

  Business Channel. 


  
 
  
 

Immobilienfonds im Internet 

  Commerzbank ADIG Investmentfonds 

  DIFA 

  WestInvest

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